Remont mieszkania w kamienicy, na co uważać

Mieszkanie w kamienicy kusi wysokością, grubymi murami i klimatem, którego nie ma w żadnym nowym budynku. Remont takiego mieszkania to jednak inna praca niż wykończenie lokalu od dewelopera, bo prawie każda ściana i każdy strop kryją coś, czego nie widać na oględzinach. Spisaliśmy, co sprawdzamy zawsze.

Status budynku: rejestr zabytków czy ewidencja

Pierwsze pytanie brzmi, czy kamienica jest wpisana do rejestru zabytków, czy figuruje tylko w gminnej ewidencji. Przy budynku z rejestru pozwolenia konserwatora wymagają także roboty budowlane we wnętrzu, a nie tylko elewacja. Przy budynku z ewidencji zgody dotyczą zwykle tego, co widać z zewnątrz i części wspólnych. Status sprawdza się w urzędzie albo u konserwatora, a jego pominięcie potrafi zatrzymać remont w połowie.

Drugie pytanie to strefa ochrony konserwatorskiej. Spora część centrów miast, w tym Świdnicy i Krakowa, leży w takich strefach. Dla wnętrza mieszkania zwykle nie zmienia to wiele, ale wymiana okien od ulicy już tak.

Wspólnota i części wspólne

Piony wodne i kanalizacyjne, przewody kominowe, ściany konstrukcyjne i stropy należą do części wspólnych. Każda ingerencja w nie wymaga zgody wspólnoty albo zarządcy. Dotyczy to wymiany odcinka pionu, przebicia przez strop pod nowy odpływ, podłączenia okapu do przewodu wentylacyjnego czy likwidacji pieca podłączonego do komina.

Stropy: drewniane, Kleina i ich nośność

W kamienicach z XIX i początku XX wieku najczęściej trafiają się stropy drewniane, a w budynkach z przełomu wieków także stropy Kleina, czyli cegła oparta na stalowych belkach. Oba rodzaje mają swoje ograniczenia. Strop drewniany ugina się, więc ciężka wylewka cementowa i płytki wielkoformatowe mogą pękać na fugach. Strop Kleina nie lubi kucia, a skorodowane belki widać dopiero po zdjęciu podłogi.

• Przed wylewką robimy odkrywkę w jednym lub dwóch miejscach i oceniamy stan belek.
• Na stropach drewnianych zamiast ciężkiej wylewki często stosujemy suchy jastrych z płyt, który waży kilkukrotnie mniej.
• Przy wątpliwościach co do nośności kierujemy po opinię konstruktora, zanim zamówimy materiał.

Instalacje: ołów, aluminium i stara stal

W starych kamienicach wciąż trafiają się rury ołowiane, a w mieszkaniach, w których elektrykę ostatni raz ruszano w PRL, przewody aluminiowe bez przewodu ochronnego. Rury ołowiane wymieniamy zawsze, bo ołów przenika do wody. Instalację aluminiową przy pełnym remoncie wymieniamy w całości, razem z rozdzielnicą, bo łączenie jej z nowymi obwodami kończy się grzaniem na złączach.

Wymiana instalacji w kamienicy to zwykle największa pozycja ukryta w kosztorysie. Przy tym samym metrażu potrafi podnieść koszt remontu o 20 do 35 procent względem mieszkania deweloperskiego.

Ściany: krzywe, wysokie i z tynkiem wapiennym

Ściany w kamienicach są rzadko proste, a stare tynki to najczęściej tynki wapienne. Gładź gipsowa na takim tynku wymaga sprawdzenia przyczepności i odpowiedniego gruntu, inaczej po roku pojawiają się odspojenia. Przy bardzo krzywych ścianach szybciej i taniej wychodzi obłożenie ich płytami gipsowo-kartonowymi niż wyrównywanie tynkiem na kilka centymetrów.

Wentylacja, gaz i piece kaflowe

Kamienice mają wentylację grawitacyjną, która działa tylko wtedy, gdy powietrze ma którędy napływać. Po wymianie starych okien na szczelne trzeba zadbać o nawiewniki, a kratek wentylacyjnych nie wolno zabudowywać. W mieszkaniach z gazem to kwestia bezpieczeństwa, a nie komfortu: okap z wentylatorem podłączony do przewodu, z którego korzysta piecyk gazowy, może cofnąć spaliny do mieszkania.

Osobny temat to piece kaflowe. W miastach, które zakazały palenia węglem, jak Kraków, piece zostały w mieszkaniach jako nieużywane bryły. Można je rozebrać i odzyskać metr podłogi albo zostawić jako dekorację, trwale wyłączoną z użytku.