Odbiór mieszkania w stanie deweloperskim, lista kontrolna

Odbiór trwa dwie godziny i decyduje o tym, kto zapłaci za usterki. Poniżej lista kontrolna, którą stosujemy, wchodząc do mieszkania przed rozpoczęciem wykończenia.

Deweloper odpowiada za wady lokalu z tytułu rękojmi, ale ciężar ich wykazania praktycznie zawsze spoczywa na kupującym. Wszystko, co trafi do protokołu odbioru, deweloper usuwa na swój koszt. Wszystko, co przeoczysz, będzie później albo Twoim kosztem, albo długą korespondencją. Dlatego na odbiór warto poświęcić dwie godziny i przyjść przygotowanym.

Co zabrać ze sobą

• Poziomicę minimum 2 m, najlepiej z libellą pionową. Krótka poziomica nie wykryje falowania ściany.
• Łatę aluminiową 2 m i klin pomiarowy albo zwykłą miarkę do mierzenia prześwitu.
• Miarkę zwijaną 5 m i dalmierz laserowy, jeśli masz dostęp.
• Kątownik murarski do sprawdzenia narożników.
• Wilgotnościomierz do wylewki, choćby prosty, elektroniczny.
• Kartkę papieru albo zapalniczkę do sprawdzenia ciągu w kratkach wentylacyjnych.
• Ładowarkę i próbnik napięcia do sprawdzenia gniazd, jeśli lokal ma już zasilanie.
• Telefon z aparatem i latarką oraz wydrukowany standard wykończenia z umowy deweloperskiej.

Standard wykończenia z umowy jest tu najważniejszym dokumentem. To on definiuje, jaka jakość została obiecana, i to do niego odwołujesz się przy zgłaszaniu usterki. Bez niego dyskusja sprowadza się do opinii.

Ściany i tynki

Tynki gipsowe w standardzie deweloperskim mają określone tolerancje. Zgodnie z powszechnie stosowanymi normami dla tynków kategorii III dopuszczalne odchylenie powierzchni od płaszczyzny to około 3 mm na łacie 2 m, a odchylenie od pionu około 3 mm na wysokości kondygnacji. Sprawdź to w kilku miejscach każdego pomieszczenia, przykładając łatę pionowo i po przekątnej.

• Przyłóż łatę i zmierz prześwit. Powyżej 5 mm to już wada do zgłoszenia, a nie kwestia gustu.
• Sprawdź kąty w narożnikach kątownikiem. Krzywy narożnik oznacza problem z ustawieniem szafy i zabudowy kuchennej.
• Popukaj w tynk. Głuchy dźwięk oznacza odspojenie od podłoża i zapowiada pęknięcie po położeniu gładzi.
• Poszukaj rys w narożach otworów okiennych i drzwiowych. Drobne rysy skurczowe są normalne, ale rysa szersza niż 1 mm wymaga wpisu.
• Sprawdź, czy tynk sięga za grzejniki i za rury, bo tam bywa pomijany.

Wylewki i posadzki

Wylewka to element, którego poprawki po wprowadzeniu się są najbardziej kosztowne, bo wymagają opróżnienia pomieszczenia. Dopuszczalne odchylenie posadzki od poziomu przyjmuje się zwykle jako 5 mm na 2 m, a przy podłogach pod panele i deskę warto trzymać się granicy 3 mm.

• Sprawdź poziom łatą w kilku kierunkach w każdym pomieszczeniu, zwłaszcza przy drzwiach i przy oknach.
• Zmierz różnicę poziomu między pomieszczeniami. Powinna być zerowa, chyba że przewiduje ją projekt.
• Sprawdź, czy są wykonane dylatacje przy ścianach i w przejściach. Ich brak oznacza pękanie wylewki po uruchomieniu ogrzewania podłogowego.
• Popukaj po powierzchni. Głuchy odgłos to odspojona wylewka, wada bardzo trudna do naprawy po wykończeniu.
• Zmierz wilgotność. Do układania paneli wylewka cementowa powinna mieć poniżej 2 procent wilgotności masowej, anhydrytowa poniżej 0,5 procent, a przy ogrzewaniu podłogowym wartości są jeszcze niższe.
• Zmierz wysokość pomieszczenia. Wysokość w świetle poniżej deklarowanej oznacza, że wylewka jest za gruba i zabraknie miejsca na okładzinę.

Instalacje i piony

Instalacje sprawdza się z rysunkiem powykonawczym w ręku, bo ich położenie wpłynie na cały późniejszy projekt wnętrza.

• Policz punkty elektryczne i porównaj ze standardem z umowy. Braki zgłasza się teraz, dorobienie później to koszt po Twojej stronie.
• Sprawdź, czy rozdzielnica jest opisana i czy liczba obwodów odpowiada dokumentacji.
• Zlokalizuj przebiegi przewodów w ścianach i zrób zdjęcia z miarką. Bez tej dokumentacji ekipa wykończeniowa będzie wiercić w ciemno.
• Sprawdź zawory odcinające i wodomierze, czy są dostępne i czy dają się zamknąć.
• Obejrzyj podejścia kanalizacyjne, czy są zaślepione i na właściwej wysokości względem projektowanej ceramiki.
• Sprawdź, czy pion jest zabudowany zgodnie z umową i czy przewidziano rewizję z dostępem.

Okna, drzwi i parapety

• Otwórz i zamknij każde skrzydło, także w pozycji uchylnej. Skrzydło nie powinno samo opadać ani ocierać o ramę.
• Sprawdź szyby pod kątem zarysowań, oglądając je pod kątem i przy świetle bocznym.
• Sprawdź poziom parapetów i uszczelnienie na styku z ramą.
• Obejrzyj obróbki zewnętrzne i spadek parapetu zewnętrznego, powinien odprowadzać wodę od budynku.
• Sprawdź drzwi wejściowe, przyleganie na całym obwodzie i działanie zamka wielopunktowego.
• Zmierz otwory drzwiowe wewnętrzne, bo od nich zależy zamówienie stolarki, a odchyłki bywają spore.

Wentylacja

To pozycja najczęściej pomijana, a najbardziej dotkliwa. Przyłóż kartkę papieru do kratki wentylacyjnej w kuchni i w łazience. Kartka powinna wyraźnie przywrzeć. Jeśli opada, kanał jest zatkany albo niedrożny i po wprowadzeniu się pojawi się wilgoć oraz pleśń w narożnikach. Sprawdź też, czy okna mają nawiewniki, jeśli przewidywała je dokumentacja, bez nich wentylacja grawitacyjna nie zadziała przy szczelnej stolarce.

Niedrożna wentylacja to usterka, którą najłatwiej wykryć i najtaniej naprawić przed remontem. Po położeniu płytek każdy jej objaw kosztuje wielokrotnie więcej.

Balkon, taras i pomieszczenia przynależne

• Sprawdź spadek posadzki balkonu w kierunku odwodnienia, woda nie może stać przy drzwiach.
• Obejrzyj obróbki blacharskie i uszczelnienia przy progu drzwi balkonowych.
• Sprawdź stabilność balustrady i jej mocowania.
• W komórce lokatorskiej i garażu sprawdź numerację, wymiary i to, czy zamek działa.

Protokół usterek

Protokół to jedyny dokument, który ma znaczenie po odbiorze. Kilka zasad, które warto stosować.

1. 1Opisuj usterki konkretnie i mierzalnie. Zamiast „krzywa ściana” wpisz „ściana przy oknie w pokoju od południa, odchylenie od pionu 9 mm na 2 m”.
2. 2Do każdej pozycji dopisz pomieszczenie i, jeśli to możliwe, odległość od punktu odniesienia.
3. 3Rób zdjęcia z miarką w kadrze i numeruj je zgodnie z pozycjami protokołu.
4. 4Nie podpisuj protokołu bez wpisania wszystkich uwag, także tych, co do których przedstawiciel dewelopera się nie zgadza. Jego zdanie może zostać zapisane obok.
5. 5Ustal termin usunięcia usterek na piśmie i zaplanuj odbiór powtórny.
6. 6Zachowaj swój egzemplarz protokołu i zdjęcia, przydadzą się także przy zgłoszeniach z rękojmi w kolejnych latach.

Warto też zabrać na odbiór kogoś z doświadczeniem budowlanym. Przy mieszkaniach w Świdnicy i okolicach robimy takie przeglądy razem z klientami, przy okazji pierwszej wyceny wykończenia, bo i tak mierzymy wtedy lokal i sprawdzamy stan tynków oraz wylewek. Jedna wizyta załatwia dwie sprawy, a lista usterek do dewelopera powstaje przy okazji.